재건축 재개발의 마술 그리고 가짜 재건축(4)

- 어떤 조건을 갖춰야 사업성 있는 재건축이 되는가?

 

이제부터 예를 들어서 아주 쉽게 설명해 보겠습니다.

	경기 S아파트	서울 P아파트
세대수	1,400세대	2500세대
평형	17평 1,000세대, 24평 400세대	22평 700세대, 27평 1,200세대, 32평 600세대
용적율	180%	125%
대지지분	9.5평	20평

 

위의 두 아파트는 실제 아파트를 이니셜로 표기했습니다.

경기에 있는 S아파트는 좋은 공원이 옆에 있고 역까지 그리 멀지 않아 역세권으로 볼 수 있으며 초등학교도 옆에 있는 이른바 초품아입니다. 입지적으론 완벽합니다. 실제 거주하는 사람들은 거주 만족도가 굉장히 높을 것으로 보입니다.

이 아파트가 재건축 사업성이 좋다, 안좋다라는 각각의 의견이 있었습니다.

 

이 아파트의 재건축 사업성을 우리가 한번 평가해보겠습니다.

우선 용적률은 양호해 보입니다. 180% 정도면 괜찮아 보입니다. 그런데 대지지분이 9.5평입니다.

여기서 우린 단번에 알아야 합니다. 이 아파트 단지는 사업성이 거의 없겠구나.

 

재건축을 한다고 하면 모든 사람들이 더 넓은 평수의 신축아파트를 원할 겁니다.

지금 17평에 살고 있는데 재건축해서 또 17평에 살아야 한다면… 여러분들은 재건축에 동의하시겠습니까?

재건축시 상향 가능한 용적률은 서울, 경기지방은 대략 280%로 되어 있습니다.

물론 위치에 따라 지자체의 결정에 따라 달라질 수는 있지만 형평성, 교통량등을 고려하면 특정 아파트에 엄청나게 상향된 용적률을 허가해 주는 건 쉽지 않다고 생각합니다.

 

[이번 정부에서 ‘노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법’(노후계획도시 특별법)을 통해 용적률을 500%까지 가능하게 해주겠다라고 선언했습니다. 그러나 일부 지자체에서는 무분별한 용적률 상향은 매우 조심스럽다라는 입장을 전한 바 있습니다. 그만큼 용적률 상향을 허가해 주는 것이 쉽지 않습니다.]

 

이 아파트 17평의 거주하는 사람들은 재건축을 하게 된다면 적어도 25평 정도의 아파트를 원하게 될 것이고 24평거주자는 35평 정도 되는 아파트를 원하겠지요. 그렇게 되면 현재 180%의 용적율에서 1.5배정도 상승하게 됩니다.

이미 조합원들의 아파트 평형 상향만으로도 용적율이 270%가 됩니다.

대지지분이 좀 넓다면 다른 방법을 찾을 수도 있습니다. 그러나 이 단지의 대지지분은 9.5평입니다.

 

위의 표에 서울 P아파트는 대지지분이 20평입니다.

내 단지 대지지분이 20평이있고 재건축이 진행되면 구축 건물을 다 허물고 그 땅의 20평이 내 땅이라는 뜻입니다.

이 땅을 건설사에게 넘겨주고 나의 새로운 아파트를 지어달라고 하는 것입니다.

내 새로운 집을 짓는데 필요한 땅은 국평(전용면적 84㎡)기준으로 10~11평정도 사용됩니다.

나머지 9~10평을 건설사에서 일반분양을 할 아파트를 지어서 파는 것입니다.

 

그런데 내 대지지분이 9.5평이라면 어떻게 되겠습니까?

내가 살 수 있는 집 정도 밖에는 땅이 없는 겁니다. 일반분양을 하지 못하기 때문에 사업성이 없다라고 하는 것입니다.

 

그래도 우린 1대1 재건축을 진행하겠다고 외치는 단지가 있을 수 있습니다.

왜 쉽지 않은 지 설명해 드리겠습니다.

우선 1대1 재건축은 경기도에서 진행된 역사가 없는 걸로 알고 있습니다. 왜냐하면 너무나 많은 분담금이 나올 수 있기 때문입니다. 재건축은 주민동의 75%가 필요한 사업입니다.

안전진단 구역지정 또는 조합설립까지도 진행은 될 수 있을지 모릅니다.

그러나 분담금이라는 것이 나타나는 순간 사업은 쉽지 않아집니다. 동의율이 떨어질 수밖에 없습니다.

분담금이 어느 정도 나오게 되길래 그럴까요? S아파트의 경우는 3~5억원 정도 나올 가능성이 있습니다.

현재 S아파트 시세가 5~6억원입니다. 분담금 최소가 3억원입니다.

그런데 작년만 하더라도 건설자제 비용이 20% 넘게 상승했습니다.

5~6억원 시세의 아파트에 거주하는 분들이 감당할 수 있는 분담금인지는 생각해 봐야합니다.

 

P아파트는 어떨까요?

 

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